ITBI na integralização de capital: STF retoma o Tema 1.348

O que aconteceu no STF em 2 e 3 de setembro de 2026

O julgamento do ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias chegou ao Plenário físico do Supremo Tribunal Federal. Em 2 de setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, leu o relatório do RE 1.495.108, e a sessão foi dedicada às sustentações orais das partes e dos amici curiae. O caso foi novamente incluído na pauta de 3 de setembro, entre os processos remanescentes da sessão anterior, e permanece pendente de conclusão e de fixação da tese.

A trajetória do processo explica por que a decisão é aguardada com tanta atenção. O julgamento começou em outubro de 2025 no Plenário Virtual, com três votos favoráveis ao contribuinte (relator, ministro Alexandre de Moraes e ministro Cristiano Zanin), até o pedido de vista do ministro Gilmar Mendes. Retomado em março de 2026, foi interrompido pelo pedido de destaque do ministro Flávio Dino, o que deslocou o caso para o Plenário presencial e zerou o placar anterior. Os votos proferidos no ambiente virtual não são aproveitados: o julgamento recomeça do zero.

Ao encerrar o relatório, o ministro Fachin destacou que existem mais de 300 processos relacionados à matéria nos tribunais de justiça estaduais. A Procuradoria-Geral da República manifestou-se pelo provimento do recurso, favorável ao contribuinte. Do lado dos municípios, a sustentação apontou impacto anual superior a R$ 1,1 bilhão na arrecadação caso a imunidade seja reconhecida de forma incondicionada. Só na capital paulista, segundo a procuradoria municipal, tramitam 676 ações sobre o tema, envolvendo R$ 156,9 milhões.

O que está em jogo: a leitura do art. 156, § 2º, I, da Constituição

A imunidade do ITBI na integralização de capital é a norma constitucional que impede o município de cobrar o imposto de transmissão quando o sócio transfere um imóvel para a pessoa jurídica como forma de realizar o capital subscrito. O dispositivo tem a seguinte redação:

Art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal: o ITBI "não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil".

A controvérsia está na expressão "nesses casos". Há duas leituras possíveis. A primeira, adotada pelos municípios e pela jurisprudência majoritária dos tribunais estaduais, sustenta que a ressalva da atividade preponderante alcança todas as hipóteses do inciso, inclusive a integralização de capital. Sob essa ótica, a holding patrimonial ou a SPE imobiliária que recebe imóveis dos sócios paga ITBI, porque sua atividade preponderante é a compra, venda ou locação de imóveis, nos termos dos arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional.

A segunda leitura, defendida pelo contribuinte no RE 1.495.108 e acolhida pelo voto do relator no Plenário Virtual, entende que a ressalva se refere apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção. A integralização de capital seria imune de forma incondicionada, independentemente da atividade da pessoa jurídica, limitada ao valor do capital a ser integralizado.

A relação com o Tema 796

Em 2020, no RE 796.376 (Tema 796), o STF fixou a tese de que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O voto condutor do ministro Alexandre de Moraes já continha, como fundamento, a distinção entre a primeira parte do inciso (integralização de capital, imunidade incondicionada) e a segunda parte (operações societárias, imunidade condicionada à atividade). Aquela distinção, porém, não integrou a tese vinculante, o que abriu espaço para decisões divergentes nos tribunais estaduais. O Tema 1.348 existe exatamente para resolver esse ponto.

Cenários de julgamento e efeitos para o setor imobiliário

Dois desfechos são possíveis, e cada um produz consequências distintas para o contribuinte.

Tese favorável ao contribuinte. Se prevalecer o voto do relator, a integralização de imóveis em holdings, SPEs, incorporadoras e administradoras de bens próprios ficará livre do ITBI, até o limite do capital integralizado. O excedente entre o valor do imóvel e o capital subscrito continua tributado, por força do Tema 796. Contribuintes que pagaram o imposto nos últimos cinco anos poderão pleitear a restituição, observado o prazo do art. 168, I, do CTN, contado da data do pagamento.

Tese favorável aos municípios. Se o Plenário entender que a ressalva alcança a integralização, a apuração da atividade preponderante prevista no art. 37 do CTN passa a ser o centro da disputa: mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois posteriores à aquisição, ou nos três anos seguintes, quando a empresa iniciar atividades depois da transmissão. Holdings de participação e sociedades com receitas mistas terão de comprovar a composição de suas receitas para afastar a cobrança.

Em qualquer cenário, há a possibilidade de modulação de efeitos, nos termos do art. 927, § 3º, do Código de Processo Civil. Uma tese favorável ao contribuinte pode ter seus efeitos restituitórios limitados a quem já discutia a matéria em juízo até a data do julgamento. Esse ponto é decisivo para a estratégia a ser adotada agora.

ITBI na integralização de capital: o que fazer enquanto o STF não conclui

A pendência do julgamento não é motivo para paralisia. Existem providências concretas para cada situação.

Quem já pagou o ITBI na integralização

O contribuinte que recolheu o imposto nos últimos cinco anos deve avaliar o ajuizamento de ação de repetição de indébito ou, conforme a legislação municipal, pedido administrativo de restituição. O objetivo é duplo: interromper a prescrição e assegurar posição processual caso o STF module os efeitos da decisão. Os processos ajuizados tendem a ficar sobrestados, por força do art. 1.035, § 5º, do CPC, mas a distribuição preserva o direito.

Quem vai integralizar imóveis agora

Há três caminhos. O primeiro é recolher o ITBI e discutir a restituição posteriormente, o que garante o registro imediato da transmissão na matrícula. O segundo é impetrar mandado de segurança preventivo ou ajuizar ação declaratória com pedido de depósito judicial do valor, o que suspende a exigibilidade (art. 151, II, do CTN) e permite o registro mediante ordem judicial. O terceiro é aguardar o julgamento, mantendo o imóvel no patrimônio da pessoa física, com os custos de oportunidade que isso implica (IRPF sobre aluguéis, ausência de proteção patrimonial, planejamento sucessório adiado).

A escolha depende do valor envolvido, da urgência do registro e da alíquota municipal, que varia de 2% a 3% na maior parte das capitais. Em uma integralização de R$ 4.000.000,00 em imóveis, com alíquota de 3%, o ITBI representa R$ 120.000,00. O depósito judicial imobiliza o mesmo valor, mas com correção e sem risco de prescrição.

Documentar a atividade preponderante desde já

Independentemente do resultado, a sociedade que recebe imóveis deve organizar as demonstrações de receita dos períodos relevantes do art. 37 do CTN. Holdings que exploram participações societárias, e não locação, devem separar contabilmente as receitas de dividendos das receitas de aluguel. Essa prova será exigida tanto na hipótese de tese desfavorável quanto na defesa contra lançamentos já efetuados.

O ponto de contato com a reforma tributária

O ITBI não foi absorvido pelo IBS e pela CBS. A EC 132/2023 manteve o imposto na competência municipal, e a LC 214/2025 não interfere na imunidade constitucional. A partir de 2027, porém, a alienação de imóveis por contribuinte do regime regular passa a ser tributada por IBS e CBS, com redutor de ajuste vinculado a cada imóvel (art. 257 da LC 214/2025). A integralização de capital, por não ser operação onerosa de fornecimento, não gera IBS e CBS, mas o valor pelo qual o imóvel ingressa na pessoa jurídica influencia o redutor de ajuste na venda futura. A decisão sobre integralizar em 2026, e por qual valor, tem reflexos que ultrapassam o ITBI.

Perguntas frequentes sobre o Tema 1.348

O STF já decidiu o Tema 1.348? Não. O julgamento foi reiniciado no Plenário físico em 2 de setembro de 2026, com relatório e sustentações orais, e retornou à pauta em 3 de setembro. A tese ainda não foi fixada. Os três votos proferidos no Plenário Virtual em 2025 foram anulados pelo destaque.

A holding familiar paga ITBI ao receber imóveis dos sócios? Hoje a maioria dos municípios cobra, com base na atividade preponderante de locação. Se o STF acolher a tese do relator, a cobrança ficará afastada até o limite do capital integralizado.

Quem pagou ITBI em 2022 ainda pode pedir restituição? Sim, desde que ajuíze a ação antes de completar cinco anos do pagamento. Pagamentos anteriores a setembro de 2021 já estão prescritos; os posteriores ainda podem ser discutidos.

O Tema 796 continua valendo? Sim. O excedente do valor do imóvel em relação ao capital integralizado permanece tributável, qualquer que seja o resultado do Tema 1.348.

A SPE de incorporação que recebe o terreno do sócio está no mesmo cenário? Sim. A SPE tem atividade preponderante imobiliária e enfrenta a mesma cobrança. O julgamento alcança incorporadoras, loteadoras e administradoras de bens próprios.

Síntese

• O STF reiniciou em 2 de setembro de 2026 o julgamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348) sobre ITBI na integralização de capital de empresas imobiliárias; o caso foi pautado novamente em 3 de setembro e segue sem tese fixada.
• A divergência está na extensão da ressalva do art. 156, § 2º, I, da CF: se alcança a integralização de capital ou apenas fusão, incorporação, cisão e extinção.
• O relator votou, na fase virtual, pela imunidade incondicionada, limitada ao capital integralizado; o placar foi zerado pelo destaque e o julgamento recomeça no Plenário presencial.
• Quem pagou ITBI nos últimos cinco anos deve avaliar ação de restituição para interromper a prescrição e se proteger de eventual modulação.
• Quem vai integralizar imóveis deve escolher entre pagar e discutir depois, depositar judicialmente ou aguardar, conforme o valor e a urgência do registro.
• A documentação da atividade preponderante (art. 37 do CTN) deve ser organizada desde já, em qualquer cenário.

A definição do Tema 1.348 alcança holdings patrimoniais, SPEs, incorporadoras e loteadoras em todo o país. A Sanfilippo Advocacia acompanha o julgamento e avalia, caso a caso, a estratégia adequada para integralizações já realizadas e para as que estão em planejamento.