IPTU por área do imóvel: STF declara inconstitucional

O que o STF decidiu sobre o IPTU por área do imóvel

O IPTU por área do imóvel é a técnica pela qual a lei municipal define alíquotas maiores conforme a metragem construída ou territorial do bem, independentemente do valor venal apurado. O Supremo Tribunal Federal declarou essa técnica inconstitucional no julgamento do Recurso Extraordinário com Agravo 1.593.784, submetido à sistemática da repercussão geral sob o Tema 1.455, de relatoria do Ministro Dias Toffoli.

A decisão foi unânime e resultou de sessão virtual do Plenário encerrada em 5 de agosto de 2026. O acórdão de mérito foi publicado em 14 de agosto de 2026, conforme registro do andamento do Tema 1.455 no portal do Supremo Tribunal Federal.

Tese firmada no Tema 1.455 de repercussão geral "É inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à EC nº 29/2000, de alíquota do IPTU em razão da área do imóvel."

O enunciado alcança leis municipais editadas depois da Emenda Constitucional 29/2000 e vale para todo o território nacional, com eficácia vinculante sobre os demais órgãos do Poder Judiciário e sobre a administração tributária municipal.

O caso concreto: alíquota de 1% para imóveis acima de 400 m²

A controvérsia teve origem na Lei Complementar municipal 639/2018, do Município de Chapecó, em Santa Catarina. A norma estabelecia alíquota de 1% de IPTU para imóveis com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, enquanto os demais permaneciam sujeitos à alíquota de 0,5%.

A Primeira Turma Recursal do Tribunal de Justiça de Santa Catarina declarou a inconstitucionalidade da norma com base na Súmula 668 do Supremo Tribunal Federal, determinou a correção do lançamento para a alíquota de 0,5% e reconheceu o direito à devolução dos valores recolhidos a maior.

O Município recorreu ao Supremo sustentando que a Constituição autoriza alíquotas distintas conforme o uso do imóvel e que a área construída maior traduziria utilização mais intensa do solo urbano, o que justificaria carga tributária superior. O argumento foi rejeitado.

A dimensão econômica do tema não é desprezível. Em um imóvel com valor venal de R$ 1.500.000,00, a diferença entre 0,5% e 1% representa R$ 7.500,00 por exercício. Em uma carteira de dez unidades comerciais nessa faixa, o excesso anual chega a R$ 75.000,00, valor que se multiplica pelos exercícios ainda não alcançados pela prescrição.

Por que a área não é critério válido de graduação do IPTU

O artigo 156, § 1º, da Constituição Federal, na redação dada pela Emenda Constitucional 29/2000, autoriza duas técnicas distintas de graduação do imposto predial e territorial urbano. A primeira é a progressividade fiscal em razão do valor do imóvel. A segunda é a adoção de alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do bem.

Constituição Federal, art. 156, § 1º Sem prejuízo da progressividade no tempo a que se refere o art. 182, § 4º, inciso II, o imposto previsto no inciso I poderá: I, ser progressivo em razão do valor do imóvel; II, ter alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.

O relator consignou que a área do imóvel não se confunde com o valor, com a localização nem com o uso da propriedade. Trata-se de dado físico autônomo, que não integra o rol constitucional. A consequência é direta: o município não dispõe de competência para criar critério de graduação não previsto no texto constitucional, ainda que o faça sob a justificativa de política urbana ou de capacidade contributiva presumida.

A ressalva permanece quanto à progressividade extrafiscal do artigo 182, § 4º, inciso II, da Constituição, aplicável ao solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, mediante prévia inclusão em plano diretor e observadas as condições da legislação urbanística. Essa hipótese não se confunde com a graduação por metragem discutida no Tema 1.455.

Progressividade e seletividade: a distinção que definiu o julgamento

O ponto central do acórdão está na qualificação jurídica da técnica adotada pelo município. A defesa municipal procurou enquadrar a alíquota escalonada por metragem como seletividade, isto é, diferenciação por uso, que a Constituição admite. O Supremo entendeu que a graduação por área configura progressividade, e não seletividade.

A diferença não é semântica. A seletividade permite tratar de modo distinto imóveis residenciais, comerciais e industriais, ou imóveis situados em regiões diversas da cidade. A progressividade opera pelo agravamento da alíquota conforme cresce a grandeza eleita pela lei. Quando essa grandeza é a metragem, o município institui progressividade fora das hipóteses constitucionais.

O entendimento dialoga com a Súmula 668 do Supremo Tribunal Federal, que reputa inconstitucional a lei municipal que tenha estabelecido, antes da Emenda Constitucional 29/2000, alíquotas progressivas de IPTU, salvo se destinada a assegurar o cumprimento da função social da propriedade urbana. O Tema 1.455 completa esse quadro ao esclarecer que, mesmo depois da emenda, a progressividade admitida é apenas a fundada no valor do imóvel.

Efeitos práticos para proprietários, incorporadoras e construtoras

Quais imóveis são atingidos pela decisão?

São atingidos os imóveis situados em municípios cuja legislação escalona a alíquota do IPTU por faixas de metragem, construída ou territorial. Galpões logísticos, centros de distribuição, edifícios comerciais, unidades hoteleiras e residências de maior porte concentram o impacto, porque são exatamente as tipologias que ultrapassam os limiares fixados nesse tipo de norma.

É possível recuperar o que foi pago a maior?

A repetição do indébito tributário segue a disciplina dos artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional, com prazo de cinco anos contados da extinção do crédito tributário. O contribuinte que recolheu IPTU calculado por alíquota graduada em função da área pode pleitear a devolução dos valores relativos aos exercícios ainda não prescritos, na via administrativa ou judicial, conforme a legislação de cada município. O acórdão do Tema 1.455, tal como noticiado pelo Supremo, não registra modulação de efeitos, circunstância que deve ser confirmada no inteiro teor antes do ajuizamento.

O que ocorre com os lançamentos futuros?

Reconhecida a inconstitucionalidade do critério, subsiste a alíquota geral prevista na legislação municipal para a categoria do imóvel, tal como decidiu o Tribunal de Justiça de Santa Catarina no caso de origem, que reduziu a exigência de 1% para 0,5%. A administração municipal não pode simplesmente manter a cobrança majorada enquanto não altera a lei local.

Como isso afeta operações imobiliárias em curso?

Em incorporações, loteamentos e operações de compra e venda de imóveis de grande metragem, o IPTU integra o fluxo de despesas projetado no estudo de viabilidade e frequentemente é objeto de cláusula de rateio entre vendedor e comprador. A revisão do critério de alíquota altera esse fluxo e recomenda releitura das planilhas de custo de carrego, sobretudo em ativos mantidos em estoque por prazo prolongado. Em contratos de locação com repasse de IPTU ao locatário, cabe verificar quem suportou economicamente o tributo, dado relevante para a legitimidade ativa na repetição do indébito.

Síntese objetiva do Tema 1.455

Os pontos essenciais da decisão podem ser reunidos assim:

• 1. O Supremo Tribunal Federal julgou o ARE 1.593.784, Tema 1.455 de repercussão geral, em sessão virtual encerrada em 5 de agosto de 2026, com acórdão de mérito publicado em 14 de agosto de 2026.
• 2. A tese firmada declara inconstitucional a fixação, por lei municipal posterior à Emenda Constitucional 29/2000, de alíquota de IPTU em razão da área do imóvel.
• 3. O fundamento é o artigo 156, § 1º, da Constituição Federal, que admite progressividade apenas pelo valor do imóvel e alíquotas diferentes apenas por localização e uso.
• 4. A graduação por metragem foi qualificada como progressividade, e não como seletividade, o que a coloca fora das hipóteses constitucionais.
• 5. Permanece válida a progressividade extrafiscal no tempo do artigo 182, § 4º, inciso II, da Constituição, que possui pressupostos próprios.
• 6. Contribuintes que recolheram o imposto por alíquota escalonada por área podem discutir a devolução dos valores dos exercícios não prescritos, observados os artigos 165 e 168 do Código Tributário Nacional.

A recomendação técnica imediata consiste em levantar a legislação do IPTU do município onde o imóvel está situado, identificar se a alíquota aplicada decorre de faixa de metragem e confrontar os carnês dos últimos cinco exercícios com a alíquota geral da categoria. Esse levantamento define, com objetividade, a existência e a extensão do crédito.