RET, Patrimônio de Afetação e a Reforma Tributária: a decisão estratégica que não pode esperar

O RET na arquitetura da Reforma: o que mudou e o que foi preservado

O Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária, instituído pela Lei nº 10.931/2004, foi concebido para oferecer previsibilidade fiscal às incorporadoras que submetem seus empreendimentos ao patrimônio de afetação. Historicamente, o RET permitia o recolhimento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins à alíquota global de 4% sobre a receita mensal efetivamente recebida, ou 1% para incorporações de imóveis residenciais de interesse social, adotando o regime de caixa e vedando restituição ou compensação dos valores recolhidos.

Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e a posterior edição da Lei Complementar nº 214/2025, o sistema tributário nacional migra progressivamente para o modelo do IVA dual: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de competência federal, substituindo PIS e Cofins, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, substituindo ICMS e ISS. Para o setor imobiliário, a LC 214/2025 dedicou os artigos 251 a 270 à tributação dos bens imóveis e os artigos 485 e 486 ao tratamento transitório do RET e do parcelamento do solo.

A Lei Complementar nº 227, sancionada em 13 de janeiro de 2026, consolidou a segunda etapa de regulamentação e fixou os parâmetros definitivos do RET de transição: 2,08% de IBS/CBS sobre a receita mensal recebida para incorporações comuns, e 0,53% para empreendimentos residenciais de interesse social, preservando ainda a tributação do IRPJ e da CSLL pela sistemática do RET, à alíquota de 1,92% e 0,47%, respectivamente. A soma permanece, portanto, equivalente à carga anterior de 4%, garantindo estabilidade para os empreendimentos afetados dentro do período de transição.

A janela de transição do art. 485 da LC 214/2025: prazo, condições e consequências

O artigo 485 da LC 214/2025 é a norma mais relevante para o planejamento tributário das incorporadoras neste momento. Ele estabelece que as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação que optarem pelo RET de transição até 31 de dezembro de 2028 poderão permanecer nesse regime até a conclusão do respectivo empreendimento, independentemente de sua extensão temporal. Após essa data, as novas incorporações iniciadas a partir de 2029 não poderão mais aderir ao regime transitório simplificado.

Art. 485 · LC 214/2025. Regime de transição para incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação e ao RET (Lei nº 10.931/2004): empreendimentos com opção realizada até 31/12/2028 recolhem IBS e CBS à alíquota específica sobre receita mensal recebida, vedado o aproveitamento de créditos e o uso dos redutores de base de cálculo.

A consequência estrutural desta janela é inequívoca: a partir de 1º de janeiro de 2029, as incorporações afetadas passarão a se submeter ao regime específico de tributação das operações com bens imóveis previsto nos arts. 251 e seguintes da LC 214/2025, com aproveitamento de créditos, redução de alíquotas em 50% e aplicação dos redutores de ajuste e do redutor social. Não se trata de revogação do RET, mas de redefinição prospectiva do seu alcance: o regime permanece, porém restrito ao IRPJ e à CSLL para as novas incorporações.

A opção pelo regime transitório, contudo, carrega uma restrição de peso: veda o aproveitamento de créditos de IBS e CBS sobre a cadeia de insumos, bem como o uso dos redutores de base de cálculo previstos nos arts. 257 a 260 da LC 214/2025. Para empreendimentos com alta intensidade de insumos tributáveis, materiais de construção, serviços de engenharia, projetos técnicos, essa vedação pode neutralizar a aparente vantagem da alíquota simplificada.

RET de transição versus regime geral: como construir a análise comparativa

A decisão entre permanecer no RET de transição ou migrar para o regime geral não cumulativo exige modelagem financeira detalhada por empreendimento. No regime geral, as incorporadoras passam a ter direito ao crédito de IBS e CBS sobre materiais de construção, serviços de empreitada, projetos arquitetônicos, despesas com engenharia e demais insumos da cadeia produtiva, uma oportunidade de creditamento que o setor praticamente desconhecia sob a sistemática anterior de PIS/Cofins cumulativo.

O mecanismo do redutor de ajuste (art. 257 da LC 214/2025) é peça central nessa equação. Funcionando como um crédito fiscal vinculado individualmente a cada imóvel, o redutor deduz da base de cálculo do IBS/CBS, na alienação das unidades, os custos de aquisição do terreno e de construção acumulados. Para imóveis em construção em 31/12/2026, o redutor corresponde à soma do valor do terreno atualizado pelo IPCA com os custos de bens e serviços aplicados até aquela data. Trata-se, na prática, de mecanismo que assegura a não cumulatividade material nas operações imobiliárias, evitando a dupla incidência sobre custos que já suportaram tributação nas etapas anteriores.

A variável decisiva é a relação entre custo de insumos e receita de venda. Empreendimentos de alto padrão, com menor proporção de custo de construção sobre o preço final, tendem a se beneficiar menos dos créditos e mais da alíquota fixa do RET. Já projetos com elevada densidade de insumos, como construção industrializada ou empreendimentos de médio padrão com margens comprimidas, podem encontrar no regime geral uma carga efetiva inferior. A simulação tributária prévia, segregada por obra, deixou de ser recomendável para tornar-se juridicamente necessária.

ITBI, base de cálculo e a nova arquitetura cadastral: o CIB como instrumento de fiscalização

Paralelamente à questão do RET, a LC 227/2026 promoveu alteração significativa na base de cálculo do ITBI, ao modificar o artigo 38 do Código Tributário Nacional para estabelecer que o valor venal passa a ser o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado com base em critérios técnicos. Essa alteração supera, em parte, a controvérsia que perdurava desde o julgamento do Tema 1.113 pelo STF, acerca da base de cálculo do ITBI em integralizações ao capital social, ao institucionalizar parâmetros objetivos de avaliação.

O suporte operacional para essa nova lógica é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), instituído pela LC 214/2025 e regulamentado pela IN RFB nº 2.275/2025. O CIB tem por objetivo integrar cadastros municipais, estaduais, federais e cartoriais em base única administrada pela Receita Federal, constituindo um inventário nacional de bens imóveis urbanos e rurais integrado ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). O Sinter divulgará os valores de referência que servirão de base de cálculo tanto para IBS e CBS quanto para o ITBI, criando, pela primeira vez, um parâmetro nacional de avaliação imobiliária com rastreabilidade plena.

Art. 38 · CTN (redação dada pela LC 227/2026). A base de cálculo do imposto [ITBI] é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado, estimado pela administração tributária com base em critérios técnicos.

Do ponto de vista da conformidade tributária, o CIB representa uma ruptura: ao cruzar informações do registro imobiliário com DIMOB, declarações de renda e documentos fiscais eletrônicos, a administração tributária passa a ter capacidade de identificar inconsistências em rendimentos de locação, alienações e cessões de direitos que antes permaneciam invisíveis ao fisco. Para grupos empresariais com portfolios imobiliários extensos, incluindo holdings patrimoniais e SPEs, a implantação do CIB exige revisão completa dos ativos registrados e de sua qualificação fiscal.

Holdings patrimoniais, SPEs e locação: o novo tratamento do IBS/CBS sobre operações entre partes relacionadas

A LC 227/2026 trouxe também alívio relevante às holdings patrimoniais ao alterar o art. 5º da LC 214/2025. Na redação original, havia previsão expressa de incidência de IBS e CBS sobre fornecimentos não onerosos de bens e serviços, o que abrangeria, em tese, a cessão gratuita de imóveis para uso de sócios, familiares ou administradores. A nova redação estabelece que o fornecimento não oneroso somente está sujeito à incidência quando os bens tiverem sido adquiridos com aproveitamento de crédito tributário. Desse modo, imóveis adquiridos antes da vigência plena do IBS/CBS, prevista para 2027, ou junto a pessoas físicas não contribuintes do IVA, sem geração de crédito, não estarão sujeitos à tributação na eventual cessão gratuita.

Para as Sociedades de Propósito Específico (SPEs) constituídas para cada empreendimento, estrutura amplamente adotada em razão do patrimônio de afetação, a Reforma Tributária impõe nova camada de compliance: a necessidade de escrituração contábil segregada por obra, com apropriação individualizada de créditos de IBS e CBS, emissão de documentos fiscais vinculados ao código CIB de cada empreendimento e controle de redutores de ajuste por unidade imobiliária. A lógica do IVA exige rastreabilidade que a estrutura tradicional de SPE por empreendimento facilita operacionalmente, mas que demanda adequação sistêmica imediata.

No tocante à locação comercial e ao built to suit, a LC 214/2025 e a LC 227/2026 consolidaram a incidência de IBS e CBS sobre receitas de locação de bens imóveis, encerrando a antiga controvérsia sobre a natureza jurídica do aluguel para fins de tributação pelo consumo. Para contratos de longa duração, frequentes no segmento corporativo e industrial, a revisão das cláusulas de reajuste e repasse tributário é medida urgente: a nova carga de IBS/CBS sobre a receita de locação altera o equilíbrio econômico-financeiro originalmente pactuado, especialmente em contratos celebrados antes de 2025, quando essa incidência não era legalmente prevista.

Cláusulas tributárias em contratos de longa duração: o risco do silêncio contratual

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), em seu art. 22, VIII, atribui ao locador a obrigação de pagar os tributos que incidam sobre o imóvel. A Reforma Tributária, ao introduzir IBS e CBS sobre a receita de locação, cria uma nova categoria de incidência que não recai sobre o imóvel em si, mas sobre a operação de locação como fato gerador de consumo. Esse deslocamento conceitual tem consequência direta na interpretação contratual: se o contrato for silente quanto à responsabilidade pelo IBS/CBS incidente sobre os aluguéis, a discussão sobre quem suporta economicamente essa carga será inevitável, e poderá culminar em litígio arbitral ou judicial.

Art. 22, VIII · Lei 8.245/1991. São obrigações do locador: [...] VIII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

A orientação técnica que se extrai do novo sistema é que contratos de locação de longa duração, superiores a 36 meses, como os típicos contratos de built to suit e contratos BTS inverso, devem conter cláusula tributária expressa disciplinando: (i) a responsabilidade pelo recolhimento de IBS/CBS sobre a receita de locação; (ii) o mecanismo de repasse ao locatário ou sua absorção pelo locador; e (iii) a hipótese de alteração legislativa superveniente que modifique alíquotas ou base de cálculo, com previsão de revisão automática do valor locatício. A ausência dessas cláusulas em contratos já celebrados configura passivo jurídico relevante que justifica revisão contratual imediata.

O redutor de alíquota de 70% sobre as alíquotas de referência nas operações de locação de longo prazo (residencial e comercial), previsto na LC 214/2025, mitiga, mas não elimina o impacto econômico para locadores que se tornarem contribuintes do IBS/CBS. Para pessoas jurídicas que exploram carteiras de imóveis para locação, a opção pela estrutura de holding com tributação pelo Lucro Presumido deve ser comparada, empreendimento a empreendimento, com a nova carga do IVA sobre receitas de aluguel, especialmente considerando a possibilidade de aproveitamento de créditos sobre despesas de manutenção e reforma dos imóveis locados.

Conclusão: a urgência do planejamento tributário estruturado

O conjunto normativo formado pela EC 132/2023, pela LC 214/2025 e pela LC 227/2026 não representa mera mudança de alíquotas: é uma reformulação estrutural da tributação imobiliária que impõe ao setor uma lógica de consumo até então estranha às suas operações. As incorporadoras que atuam sob o patrimônio de afetação dispõem de uma janela de opção, até 31/12/2028, para decidir entre o regime transitório do RET e o regime geral não cumulativo. Essa decisão, tomada sem modelagem financeira adequada por empreendimento, pode comprometer margens por toda a duração do projeto.

Igualmente urgente é a revisão dos contratos de locação de longa duração e a adequação dos portfolios imobiliários às exigências do Cadastro Imobiliário Brasileiro. A integração digital entre CIB, Sinter, DIMOB e documentos fiscais eletrônicos reduz significativamente a capacidade de planejamentos tributários baseados em assimetria informacional entre contribuintes e fisco. O momento exige não apenas conformidade técnica, mas estratégia jurídico-tributária proativa, com análise integrada entre estrutura societária, regime de tributação eleito e obrigações acessórias emergentes.

A Reforma Tributária, ao aproximar a lógica empresarial das operações imobiliárias, inclusive para pessoas físicas habituais, redefine a fronteira entre patrimônio e atividade econômica. Esse é o desafio central do tributário imobiliário em 2026: compreender em qual lado dessa fronteira cada operação se situa, e estruturá-la juridicamente antes que o fisco o faça.

Como a Sanfilippo Advocacia pode auxiliar

A Sanfilippo Advocacia assessora incorporadoras, construtoras, fundos imobiliários e grupos empresariais na análise do regime tributário mais adequado para cada empreendimento, na revisão de contratos de locação e built to suit sob a ótica da nova incidência de IBS/CBS, e na estruturação de SPEs e holdings patrimoniais conforme as regras da LC 214/2025 e da LC 227/2026. Se sua empresa ainda não realizou esse diagnóstico, o momento de fazê-lo é agora.