ITCMD após a LC 227/2026: o que muda na holding imobiliária?

O que a LC 227/2026 mudou no ITCMD

O ITCMD é o imposto estadual que incide sobre a transmissão de bens e direitos por herança (causa mortis) ou por doação. Até o início de 2026, suas normas gerais dependiam de cada legislação estadual e de um mosaico de decisões judiciais. A Lei Complementar nº 227/2026, publicada no Diário Oficial da União em 14 de janeiro de 2026, mudou esse cenário ao instituir normas gerais de caráter nacional para o tributo, no bojo da Reforma Tributária.

A alteração de maior peso para o setor imobiliário não está no IBS nem na CBS, mas justamente no ITCMD. A LC 227/2026 regulamentou a progressividade obrigatória das alíquotas, antes facultativa, e redefiniu a base de cálculo das participações societárias não negociadas em bolsa. Para as holdings patrimoniais e imobiliárias, o efeito prático é o aumento da base tributável na transmissão das quotas.

A progressividade obrigatória significa que todos os estados deverão estruturar alíquotas em faixas crescentes conforme o valor transmitido, observado o teto de 8% fixado pela Resolução nº 9/1992 do Senado Federal. Estados que ainda praticam alíquota única, como historicamente ocorreu no Paraná com o percentual fixo de 4%, terão de editar leis instituindo faixas progressivas, o que tende a elevar a carga sobre patrimônios de maior valor.

O fim do custo histórico na base de cálculo

Aqui está o ponto crítico para a holding imobiliária. A estratégia clássica consistia em integralizar imóveis no capital social pelo valor de custo histórico, o valor declarado no Imposto de Renda, e transmitir aos herdeiros não o imóvel, mas as quotas da sociedade. Como diversas legislações estaduais admitiam o valor patrimonial contábil como base de cálculo do ITCMD sobre quotas, a transmissão ocorria sobre um patrimônio líquido artificialmente reduzido, muito inferior ao valor de mercado dos imóveis.

A LC 227/2026 encerra essa lógica. Para quotas ou ações de sociedades não negociadas em bolsa, a base de cálculo passa a ser apurada por metodologia tecnicamente idônea que reflita o valor de mercado da participação, correspondendo, no mínimo, ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado de ativos e passivos, podendo incluir ainda o valor do fundo de comércio.

Na holding imobiliária, o impacto é direto: os imóveis registrados pelo custo histórico terão de ser reavaliados a valor de mercado para fins de apuração do imposto. Um exemplo torna a diferença concreta. Suponha uma holding com três imóveis integralizados por R$ 900 mil (custo histórico somado), mas cujo valor de mercado atual é de R$ 4,5 milhões. Sob a regra anterior, a transmissão das quotas poderia ser tributada sobre os R$ 900 mil; sob a LC 227/2026, a base sobe para R$ 4,5 milhões. Aplicada uma alíquota progressiva que alcance 8%, o ITCMD salta de R$ 36 mil para R$ 360 mil.

Esse desenho normativo alinha-se ao entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça, que, em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, reconheceu que a capacidade contributiva deve ser mensurada pelo valor real de mercado dos bens, e não por referências contábeis históricas, embora tenha ressalvado que a revisão do valor declarado exige procedimento administrativo formal, individualizado e motivado.

Doações sucessivas: o fim do fatiamento anual

Outra técnica consolidada de planejamento sucessório era o fracionamento das doações ao longo dos anos, aproveitando os limites de isenção anuais previstos em cada estado. Doava-se, a cada ano, uma parcela do patrimônio dentro da faixa isenta ou sujeita à menor alíquota, diluindo o imposto no tempo.

A LC 227/2026 autoriza os estados a estabelecer regras de consolidação de doações sucessivas realizadas entre as mesmas partes, dentro de prazo definido pela legislação estadual, com aplicação da tabela progressiva sobre o valor acumulado. Na prática, o ITCMD passa a ser recalculado a cada nova doação, somando-se à base os valores já transmitidos, deduzido o que já foi recolhido.

O fatiamento deixa de funcionar como blindagem. Doações que, isoladamente, cairiam em faixas menores passam a ser analisadas em conjunto, empurrando o valor total para as alíquotas mais altas da tabela progressiva. Para famílias que planejavam transmitir patrimônio imobiliário ao longo da próxima década, a matemática do parcelamento muda por completo.

Presunção de simulação: atenção à venda de quotas

A LC 227/2026 ampliou o conceito de doação e criou presunção de simulação. A transmissão declarada como onerosa passa a ser presumida como doação disfarçada quando não for comprovada a capacidade financeira do adquirente ou quando o adquirente for pessoa vinculada ao real destinatário da liberalidade.

O conceito de pessoa vinculada abrange cônjuge, companheiro e parentes até o terceiro grau, além de pessoas jurídicas ligadas a esses familiares. Operações comuns em reorganizações patrimoniais, como a venda de quotas de uma holding entre pais e filhos por valor simbólico ou notoriamente inferior ao de mercado, entram na mira da fiscalização e podem ser requalificadas como doação, com cobrança do ITCMD sobre o valor de mercado, além de eventuais penalidades.

A LC 227/2026 ainda reforçou o intercâmbio de informações entre a Receita Federal e as administrações tributárias estaduais, e vinculou juntas comerciais, cartórios e órgãos de registro à obrigação de comunicar atos sujeitos ao imposto. O ambiente de fiscalização sobre estruturas patrimoniais será mais integrado e rastreável.

Vigência, anterioridade e a janela de 2026

Um ponto técnico define toda a estratégia deste ano: as normas de ITCMD da LC 227/2026 não são autoaplicáveis. A lei complementar estabelece normas gerais que vinculam estados e Distrito Federal, mas a cobrança efetiva depende de lei estadual específica. E qualquer lei estadual que institua ou aumente o imposto está sujeita às anterioridades anual e nonagesimal previstas no art. 150, III, "b" e "c", da Constituição.

Na prática, uma lei estadual publicada em 2026 só poderá produzir efeitos, no mínimo, a partir de 1º de janeiro de 2027. Isso abre uma janela: transmissões concluídas ainda em 2026, sob as regras estaduais vigentes, tendem a ficar preservadas do novo regime, especialmente em estados que ainda adotam alíquota única e admitem o valor contábil das quotas.

Perguntas frequentes

A holding imobiliária deixou de fazer sentido? Não. A holding continua sendo instrumento legítimo de organização patrimonial, governança familiar e proteção do patrimônio. O que mudou foi a premissa tributária: ela não deve mais ser vendida como veículo de redução do ITCMD via custo histórico.

Quem já constituiu holding precisa desfazê-la? Não necessariamente. É recomendável revisar a avaliação dos imóveis, o momento das transmissões e a estrutura das doações à luz das novas regras e da lei estadual aplicável.

Vale antecipar doações para 2026? Pode valer, sobretudo onde ainda vigora alíquota única e a base contábil é admitida. A decisão exige análise concreta do patrimônio, do estado de domicílio e do perfil da família.

Síntese objetiva

1. A LC 227/2026 tornou a progressividade do ITCMD obrigatória, com teto de 8%.
2. A base de cálculo das quotas passou a ser o valor de mercado, encerrando o uso do custo histórico nas holdings.
3. Doações sucessivas entre as mesmas partes podem ser consolidadas e tributadas pela tabela progressiva sobre o valor acumulado.
4. Vendas de quotas entre familiares por valor simbólico podem ser presumidas como doação.
5. As novas regras dependem de lei estadual e da anterioridade. 2026 é uma janela para revisar o planejamento.