Nota fiscal de locação de imóveis: quem deve emitir?

A locação de imóveis como fato gerador de IBS e CBS

A nota fiscal de locação de imóveis é o documento eletrônico que passa a registrar os contratos de aluguel no novo sistema sobre o consumo, em razão de uma mudança estrutural: a locação de bem imóvel tornou-se fato gerador do IBS e da CBS. A reforma tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, alcançou uma operação que historicamente estava fora do ISS, por não ser serviço, e fora do ICMS, por não ser circulação de mercadoria.

O efeito é direto. O locador que antes apenas declarava rendimentos de aluguel para fins de imposto de renda passa a integrar, em determinadas hipóteses, a sistemática de uma tributação sobre o consumo, com obrigação de emitir documento fiscal e destacar os tributos. A formalização dessa exigência veio pela via técnica, com a edição de Notas Técnicas que adaptaram a NFS-e de padrão nacional.

Quem deve emitir a nota fiscal de locação

A obrigação não recai sobre todo locador de forma indistinta. A LC 214/2025 estabelece critérios para que a pessoa física seja considerada contribuinte na locação de imóveis, ao lado da regra geral de incidência sobre a pessoa jurídica:

• Pessoa jurídica: locadora pessoa jurídica é, em regra, contribuinte e deve emitir o documento fiscal da locação.
• Pessoa física: torna-se sujeita à incidência quando a atividade de locação assume caráter empresarial, hipótese identificada na legislação a partir de parâmetros como a titularidade de mais de três imóveis locados e receita anual de aluguéis acima de R$ 240.000,00.
• Abaixo dos parâmetros: o locador pessoa física que não alcança os limites legais permanece fora da incidência, sem obrigação de emitir o documento fiscal.

A legislação ainda prevê redutor de alíquota específico para a locação de bens imóveis, reconhecendo a natureza particular dessa operação frente à carga projetada para o consumo em geral. O percentual aplicável e a forma de apuração devem ser confirmados na operação concreta, à luz da regulamentação vigente.

As Notas Técnicas 5, 7 e 9 e a emissão na plataforma nacional

A operacionalização da nota fiscal de locação foi construída em etapas pelo Comitê Gestor da NFS-e de padrão nacional:

• Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005 (19 de novembro de 2025): adequou o leiaute nacional às operações de locação e cessão de direito de uso de bens móveis e imóveis, criando grupos próprios de detalhamento na Declaração de Prestação de Serviço (DPS).
• Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 007 (7 de fevereiro de 2026): formalizou os códigos de tributação nacional (cTribNac) para locação, cessão e arrendamento de imóveis, consolidando que tais operações são fato gerador de IBS e CBS.
• Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009 (4 de junho de 2026): trouxe oito ajustes de leiaute, incluindo o CNPJ alfanumérico, o grupo de notas de ajuste de IBS e CBS e a vinculação do documento ao pagamento, base para o recolhimento na liquidação financeira.

Um ponto prático merece destaque: operações enquadradas nos novos códigos de locação devem ser emitidas na plataforma nacional da NFS-e, ainda que o município do locador disponha de emissor próprio. Isso uniformiza a documentação do aluguel em todo o território e centraliza a informação fiscal.

NT SE/CGNFS-e nº 007/2026Formalização dos códigos de tributação nacional para operações de locação, cessão e arrendamento de bens imóveis e móveis no âmbito do IBS e da CBS, com emissão na NFS-e de padrão nacional.

Atenção: a emissão é obrigatória no emissor nacional, não no municipal

Este é o ponto que mais gera erro na prática. As operações de locação, cessão e arrendamento de imóveis enquadradas nos novos códigos da NT 007 devem ser emitidas exclusivamente no emissor nacional da NFS-e, o sistema de padrão nacional mantido pelo Comitê Gestor, e não nos emissores próprios das prefeituras. A regra vale mesmo quando o município do imóvel possui sistema municipal de NFS-e em funcionamento.

A razão é estrutural. O ISS municipal nunca alcançou a locação de imóvel, de modo que os emissores das prefeituras não possuem - nem deveriam possuir - os códigos e campos de IBS e CBS exigidos para essa operação. Tentar emitir o documento de aluguel pelo sistema municipal resulta em documento sem o destaque correto de IBS e CBS, com risco de inconsistência fiscal, de perda de crédito pelo locatário e de necessidade de retificação. O locador deve direcionar essas operações ao ambiente nacional desde já.

Emissor nacional da NFS-eAs operações de locação, cessão e arrendamento de bens imóveis enquadradas nos códigos nacionais devem ser emitidas na plataforma nacional da NFS-e, ainda que o município disponha de emissor próprio.

Calendário e o que fazer durante a fase de teste

Em 2026, o IBS e a CBS funcionam em fase de teste, com alíquotas simbólicas de 0,9% e 0,1%, e o recolhimento efetivo começa em 2027. A cobrança simbólica não afasta a obrigação acessória: a emissão do documento fiscal de locação e o preenchimento correto dos campos já valem, e a fase de teste serve justamente para que locadores e sistemas se ajustem antes da vigência plena.

Para o locador alcançado pela incidência, o intervalo é o momento de revisar a estrutura: confirmar o enquadramento como contribuinte, configurar a emissão na plataforma nacional, ajustar os contratos quanto à responsabilidade pelo tributo e simular o impacto do redutor de alíquota sobre o valor do aluguel.

Reflexos contratuais da nova tributação

A incidência de IBS e CBS sobre o aluguel não fica restrita à obrigação de emitir nota. Ela atinge o equilíbrio econômico do contrato de locação. Em contratos empresariais, é comum a cláusula que atribui ao locatário o ônus dos tributos incidentes sobre o imóvel; a redação dessas cláusulas precisa ser revista para contemplar, ou expressamente afastar, o repasse do IBS e da CBS, sob pena de litígio sobre quem suporta o novo custo.

Considere um galpão logístico locado por R$ 50.000,00 mensais a uma empresa contribuinte. Com o documento fiscal emitido no padrão nacional e o IBS e a CBS destacados, o locatário contribuinte pode aproveitar o crédito correspondente, o que reduz o custo líquido da locação para ele. Já em uma locação residencial a pessoa física, não há crédito a aproveitar, e o tributo tende a pressionar o valor final. O tratamento do redutor de alíquota para locação atenua o impacto, mas a modelagem do contrato passa a exigir atenção tributária que antes era dispensável.

A revisão contratual, portanto, caminha junto com a adequação documental. Definir quem emite, quem suporta o tributo e como o crédito será aproveitado pelo locatário são decisões que devem constar do instrumento, e não ser deixadas para a fase de conflito.

Síntese objetiva

Pontos centrais sobre a nota fiscal de locação de imóveis:

• 1. Incidência nova: a locação de imóvel virou fato gerador de IBS e CBS pela LC 214/2025.
• 2. Quem emite: locador pessoa jurídica e pessoa física com atividade de caráter empresarial (parâmetros de número de imóveis e receita anual).
• 3. Como emite: NFS-e de padrão nacional, com os códigos formalizados pela NT 007.
• 4. Leiaute: estruturado pelas NT 005, 007 e 009, esta última com ajustes de IBS/CBS e vinculação de pagamento.
• 5. Prazo: obrigação documental já em vigor em 2026; recolhimento efetivo a partir de 2027.

A entrada da locação no campo do IBS e da CBS encerra uma longa tradição de neutralidade fiscal do aluguel sobre o consumo. Para o locador empresarial, a emissão correta do documento fiscal deixou de ser opção e passou a ser condição de regularidade, com reflexos contratuais que pedem revisão técnica.