ITBI na integralização de capital: a imobiliária paga?

Por Tatiany Sanfilippo | Sanfilippo Advocacia | 18 de junho de 2026

A constituição de holdings patrimoniais e a capitalização de empresas com imóveis movimentam diariamente cartórios e prefeituras. No centro dessas operações está a imunidade do ITBI na integralização de capital, prevista na Constituição Federal. O alcance dessa imunidade voltou ao debate com a repercussão geral reconhecida pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 1.348, cuja definição afeta diretamente quem atua com compra e venda, locação ou incorporação de bens imóveis.

O que é a imunidade do ITBI na integralização de capital

A imunidade do ITBI na integralização de capital é a regra constitucional que afasta a cobrança do imposto municipal de transmissão quando um bem imóvel é transferido por um sócio à pessoa jurídica para realizar (compor) o capital social subscrito. O imposto deixa de incidir porque a Constituição protege a livre organização das empresas, evitando que a simples reorganização patrimonial seja onerada como se fosse uma venda comum.

Constituição Federal, art. 156, §2º, IO ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.

A leitura do dispositivo revela duas hipóteses distintas: a integralização de capital (primeira parte) e as operações societárias de fusão, incorporação, cisão e extinção (segunda parte). A ressalva final, relativa à atividade imobiliária preponderante, está no centro da controvérsia atual, justamente porque sua redação permite discutir se a exceção alcança a integralização ou apenas as reorganizações societárias.

A ressalva da atividade imobiliária preponderante

A exceção constitucional remete aos critérios do Código Tributário Nacional. Considera-se que há atividade preponderante quando mais da metade da receita operacional da adquirente, nos períodos definidos em lei, decorre de transações imobiliárias.

Código Tributário Nacional, art. 37, §1ºConsidera-se caracterizada a atividade preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes à aquisição, decorrer de venda ou locação de propriedade imobiliária ou cessão de direitos relativos à sua aquisição.

Para empresas constituídas há menos de dois anos, o §2º do mesmo artigo manda apurar a preponderância nos três primeiros anos seguintes à aquisição. O ônus de comprovar a destinação econômica recai sobre o contribuinte, o que exige escrituração contábil consistente desde a constituição da pessoa jurídica.

O Tema 796 do STF e o limite do valor integralizado

Antes de chegar ao Tema 1.348, o Supremo já havia delimitado o alcance da imunidade no julgamento do Tema 796 (RE 796.376). A tese firmada estabeleceu que a imunidade na realização de capital é incondicionada quanto ao valor dos bens efetivamente destinados à integralização, mas não alcança a parcela que exceder o capital social subscrito.

Na prática, quando o valor de mercado do imóvel supera o capital integralizado e a diferença é lançada como reserva de capital ou ágio, sobre essa parcela excedente pode incidir o ITBI. Um exemplo concreto esclarece o ponto: um sócio integraliza um imóvel avaliado em R$ 2.000.000,00 para formar capital social de R$ 1.200.000,00. A imunidade protege os R$ 1.200.000,00 efetivamente capitalizados, ao passo que os R$ 800.000,00 destinados à reserva ficam sujeitos à discussão sobre a incidência do imposto.

A distinção é decisiva no planejamento societário: a forma como o valor do bem é registrado no contrato social e na contabilidade altera a base de cálculo potencialmente tributável.

Tema 1.348: a controvérsia que o STF vai decidir

O Tema 1.348 (RE 1.495.108) teve repercussão geral reconhecida e discute se a ressalva da atividade imobiliária preponderante, contida na parte final do art. 156, §2º, I, da Constituição, aplica-se também à hipótese de integralização de capital ou somente às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.

Há duas correntes interpretativas. A primeira sustenta que a imunidade da integralização de capital é incondicionada, pois a expressão "nesses casos" remeteria apenas às reorganizações societárias mencionadas na segunda parte do dispositivo. A segunda corrente defende que permitir a integralização imune a empresas cuja atividade é justamente a exploração imobiliária esvaziaria a finalidade da ressalva constitucional, beneficiando indevidamente o setor.

Por se tratar de julgamento ainda em curso, não há tese definitiva firmada. A decisão terá efeito vinculante e definirá o tratamento aplicável a holdings imobiliárias, construtoras e incorporadoras que pretendam capitalizar imóveis sem o recolhimento do ITBI. Até a conclusão, recomenda-se cautela na estruturação das operações e atenção ao histórico de receita da pessoa jurídica adquirente.

Tema 1.113 do STJ e a base de cálculo do ITBI

Quando o imposto é efetivamente devido, seja sobre o valor excedente, seja por enquadramento na ressalva, a base de cálculo segue o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113 (REsp 1.937.821). A Corte fixou que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor da transação declarado pelo contribuinte, presumidamente de boa-fé, não podendo o município arbitrar previamente o imposto com base em valor venal de referência fixado unilateralmente.

O afastamento da presunção exige que o município instaure regular processo administrativo, assegurado o contraditório. Esse precedente reforça a posição do contribuinte diante de cobranças baseadas em pautas de valores municipais e é argumento relevante na defesa administrativa e judicial.

Perguntas frequentes sobre ITBI na integralização

Holding patrimonial que apenas administra imóveis próprios paga ITBI?

A holding cuja atividade preponderante seja a locação de bens imóveis pode ser enquadrada na ressalva constitucional. A análise depende da composição efetiva da receita operacional nos períodos legais, e não apenas do objeto social formal.

A imunidade vale para qualquer valor de imóvel?

A imunidade incondicionada alcança o montante destinado ao capital social subscrito. O valor que exceder o capital e for lançado como reserva pode ser tributado, conforme o Tema 796 do STF.

É possível recuperar ITBI pago indevidamente?

Sim. O contribuinte que recolheu o imposto em operação imune ou sobre base de cálculo majorada pode pleitear a restituição administrativa ou judicial, observado o prazo prescricional de cinco anos.

Síntese e pontos de atenção

Os principais pontos para quem estrutura capitalização de imóveis no setor imobiliário:

• A imunidade do art. 156, §2º, I, da Constituição protege a integralização de capital, com ressalva à atividade imobiliária preponderante;
• O Tema 796 do STF limita a imunidade incondicionada ao valor capitalizado, deixando o excedente sujeito a tributação;
• O Tema 1.348 do STF, ainda em julgamento, definirá se a ressalva alcança a integralização de capital;
• O Tema 1.113 do STJ assegura que a base de cálculo é o valor declarado da transação, não o valor venal de referência municipal;
• A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou dispositivos do Código Tributário Nacional relativos ao ITBI, exigindo revisão das estruturas já constituídas.

A estruturação de holdings e a capitalização de imóveis exigem análise individualizada da composição de receita, do valor de avaliação e da forma de registro contábil. A revisão preventiva das operações reduz o risco de autuação e preserva o benefício constitucional.