A Transferência do Ônus Econômico do IBS/CBS nos Contratos de Locação Imobiliária

1. Introdução

A reforma da tributação sobre o consumo no Brasil, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e posteriormente regulamentada em legislação complementar, alterou de forma relevante a arquitetura do sistema tributário nacional. Entre as mudanças de maior repercussão prática, destaca-se a ampliação do campo de incidência dos novos tributos sobre valor agregado — o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) — para operações que, no regime anterior, eram total ou parcialmente afastadas da tributação indireta.

Nesse contexto, a inserção da locação de bens imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS revela problema específico de elevada complexidade teórica e prática. A questão normalmente formulada em primeiro plano é a de saber quem será o contribuinte legal — se o locador, como fornecedor da operação. Mas a pergunta economicamente mais relevante é outra: quem, de fato, suportará o encargo financeiro do tributo?

A distinção entre contribuinte legalmente designado e agente econômico que efetivamente arca com o custo do tributo é conhecida na teoria fiscal. Em tributos sobre consumo, a sujeição passiva definida em lei pode não coincidir com o polo que suporta o ônus econômico ao final da cadeia — o que depende das condições de mercado, da estrutura contratual e da capacidade de repasse de cada agente.

Além disso, o mercado de locações apresenta forte heterogeneidade: nas locações residenciais populares, imóveis corporativos de alto padrão, centros logísticos, ativos destinados ao varejo e contratos built to suit, a dinâmica de oferta e demanda, os níveis de vacância e o poder de barganha das partes variam substancialmente.

Também a disciplina contratual desempenhará papel decisivo: as cláusulas de reajuste, disposições específicas sobre tributos supervenientes, distribuição de riscos, prazo contratual e possibilidade de revisão serão determinantes para a alocação final do ônus econômico do IBS/CBS.

Este estudo apoia-se em três ideias centrais: a distinção entre incidência jurídica e econômica; a singularidade da locação imobiliária no sistema do IVA; e a influência decisiva do mercado e do contrato na determinação de quem suportará o custo real do tributo.

2. A locação imobiliária no campo material do IBS/CBS

A compreensão da transferência do ônus econômico do IBS/CBS pressupõe a adequada delimitação do fato econômico tributado. Antes de discutir quem suporta o custo financeiro do tributo, é necessário compreender a natureza da operação sobre a qual ele incide.

Com a ampliação da base da tributação indireta para operações com bens e serviços, o foco desloca-se da estrutura civil do negócio para sua função econômica, passando a relevar a disponibilização onerosa de bem imóvel para uso ou fruição. A locação imobiliária, nesse marco, insere-se no campo material do IBS/CBS como operação de disponibilização de bem sujeita a contraprestação periódica.

Essa particularidade se acentua diante da heterogeneidade dos contratos de locação e da distinção entre uso produtivo e consumo final, o que afeta diretamente o aproveitamento de créditos e os efeitos econômicos líquidos da tributação sobre cada categoria de locatário.

3. Incidência jurídica e incidência econômica na tributação do consumo

A identificação de quem suporta o IBS/CBS nos contratos de locação exige distinção metodológica entre dois planos frequentemente confundidos no debate tributário: a incidência jurídica e a incidência econômica.

A incidência jurídica refere-se à disciplina normativa do tributo. A Constituição delimita competências, a lei complementar organiza o sistema e a legislação de regência define hipótese de incidência, base de cálculo, alíquotas e sujeitos passivos. É nesse plano que se identifica quem tem o dever legal de recolher o tributo ao Fisco.

A incidência econômica, por sua vez, diz respeito ao efeito material da tributação sobre a renda, o patrimônio ou o consumo dos agentes envolvidos. Aqui, a pergunta central deixa de ser quem paga ao Fisco e passa a ser quem efetivamente suporta o ônus financeiro.

Nos tributos sobre consumo, a dissociação entre esses planos é particularmente comum, visto que a lei pode atribuir o dever de recolher ao fornecedor da operação, sem que isso signifique absorção definitiva do encargo por ele. O custo tributário pode ser repassado ao adquirente mediante ajuste de preços, diluído na margem do fornecedor, partilhado entre as partes ou realocado contratualmente.

Esse ponto é especialmente relevante no modelo de imposto sobre valor agregado. Em termos estruturais, o IVA busca neutralidade concorrencial e arrecadação distribuída ao longo das cadeias econômicas, com o consumidor final suportando, ao menos em tese, o custo integral do tributo. Mesmo em setores submetidos a IVAs, a literatura econômica reconhece que o grau de repasse varia conforme a elasticidade-preço da demanda, elasticidade da oferta, concentração de mercado e horizonte temporal.

No caso da locação imobiliária, o mercado não opera como cadeia produtiva padronizada, o que o distingue fortemente. O bem ofertado é localizado, heterogêneo e frequentemente único em suas características — o que confere ao locador, em determinados mercados, poder de precificação diferenciado.

Conclui-se, assim, que a incidência jurídica do IBS/CBS sobre a locação apenas inaugura o problema econômico. O sujeito é uma questão normativa, mas quem suporta o ônus exige exame de mercado, créditos disponíveis e arranjo contratual.

4. Determinantes econômicos do repasse nos contratos de locação

Reconhecida a distinção entre incidência jurídica e incidência econômica, impõe-se examinar quais fatores concretos influenciam a transferência do ônus do IBS/CBS nos contratos de locação.

Elasticidade da demanda

O primeiro elemento relevante é a elasticidade-preço da demanda por imóveis locados. Quando a demanda é inelástica — isto é, o locatário tem baixa sensibilidade ao preço —, o locador possui maior capacidade de repassar o custo tributário sem perda relevante de ocupação. Quando a demanda é elástica, o repasse tende a ser limitado pela possibilidade de o locatário migrar para alternativas.

Nas locações residenciais, a demanda frequentemente apresenta menor elasticidade no curto prazo, pois moradia não constitui consumo facilmente adiável, e a mudança de residência envolve custos financeiros e logísticos relevantes. Nas locações comerciais, a elasticidade depende do setor econômico do locatário e da relevância estratégica da localização.

Elasticidade da oferta e estrutura de mercado

Proprietários com baixa necessidade de liquidez, carteira diversificada ou capacidade de suportar vacância podem resistir à redução de aluguel nominal, ampliando o prazo de absorção do custo tributário. Os mercados pulverizados, com grande número de imóveis comparáveis e informação acessível, reduzem o poder unilateral de precificação — ao contrário dos mercados concentrados.

Horizonte temporal e possibilidade de creditamento

O horizonte temporal do contrato é fator crítico. No curto prazo, contratos vigentes frequentemente apresentam rigidez de preço. No longo prazo, renovações e novas locações tendem a incorporar o custo tributário ao valor de mercado. Muitos debates sobre tributação confundem efeito inicial com efeito permanente.

A possibilidade de creditamento pelo locatário é variável decisiva: quando o tomador desenvolve atividade econômica sujeita ao IBS/CBS e pode aproveitar créditos relativos à locação, o custo líquido do tributo tende a ser substancialmente menor — reduzindo o incentivo de resistência ao repasse e alterando a dinâmica de negociação.

5. A alocação contratual do custo tributário: limites tributários e civis

A incidência econômica do IBS/CBS nos contratos de locação não se esgota na análise abstrata de oferta e demanda. Ainda que o repasse seja economicamente viável em determinado mercado, sua concretização dependerá da estrutura contratual estabelecida pelas partes. Nesse contexto, assumem especial relevância o art. 123 do Código Tributário Nacional, o art. 22, VIII, da Lei nº 8.245/1991 e os princípios gerais do direito contratual.

O art. 123 do CTN e a inoponibilidade ao Fisco

Este dispositivo visa preservar a eficácia da legislação tributária perante o Estado. Sua finalidade é impedir que acordos privados inviabilizem a arrecadação ou desloquem artificialmente a sujeição passiva. Não se extrai do texto, contudo, proibição geral à repartição privada dos efeitos econômicos do tributo.

Se a legislação do IBS/CBS atribuir ao locador o dever de recolhimento relativo à locação, locador e locatário não poderão convencionar, perante a Fazenda Pública, que o segundo passará a ocupar a posição de contribuinte. Mas é perfeitamente válido — e frequente — que contratem sobre como o custo do tributo será repartido economicamente entre eles na relação privada.

Tributos indiretos frequentemente integram custos repassados na precificação de bens e serviços sem qualquer alteração da sujeição passiva legal. O contrato não modifica a obrigação tributária — apenas distribui seus efeitos econômicos entre as partes, nos limites da autonomia privada.

Lei de Locações: art. 22, VIII

A introdução do IBS/CBS traz questão interpretativa relevante: trata-se de tributo incidente sobre o imóvel ou sobre a operação econômica de locação? Sob perspectiva técnica, a tendência é reconhecer o IBS/CBS como tributo incidente sobre a prestação econômica — e não sobre o bem em si. Essa constatação reforça o valor sistemático do art. 22, VIII, indicando que cláusulas específicas sobre tributos supervenientes têm campo de validade nas relações entre partes paritárias.

Liberdade contratual e revisão

Em locações comerciais ou corporativas celebradas entre agentes econômicos sofisticados, a tendência interpretativa é conferir maior estabilidade a cláusulas claras de distribuição de riscos fiscais. Em locações residenciais massificadas, cláusulas obscuras, surpreendentes ou excessivamente gravosas podem ser submetidas a controle de conteúdo.

Cláusulas genéricas sobre "tributos incidentes" podem não resolver integralmente a controvérsia. Quanto mais específica e técnica for a redação, menor a probabilidade de litígio interpretativo. Em relações empresariais duradouras entre agentes qualificados, não se presume desequilíbrio apenas porque determinado custo regulatório surgiu ou se elevou.

6. Diferenciação de cenários locatícios

O mercado locatício reúne agentes distintos, estruturas contratuais variadas e regimes econômicos profundamente diferentes entre si. Generalizações amplas tendem a produzir conclusões imprecisas.

Locação residencial

Nas locações residenciais celebradas por proprietários pessoas físicas, a relação econômica costuma apresentar menor sofisticação contratual e maior sensibilidade social. Em regiões com baixa vacância e demanda consistente, há espaço para incorporação gradual do custo tributário ao aluguel nominal. Em áreas com excesso de oferta ou renda comprimida, o repasse pleno pode gerar vacância ou inadimplência. A baixa probabilidade de creditamento pelo locatário residencial — que normalmente atua como consumidor final — aumenta a percepção do tributo como custo integral.

Locação comercial — pequenos e médios negócios

O ponto pode ter valor econômico relevante para o locatário, mas a operação costuma apresentar margens estreitas e alta sensibilidade a custos. Quando há alternativas de localização equivalentes e mercado pulverizado, o poder de repasse do locador é limitado e qualquer acréscimo de custo pode pressionar renegociação ou não renovação.

Locação corporativa e grandes ativos

Lajes corporativas, centros logísticos, galpões especializados e ativos de grande valor costumam envolver agentes profissionalizados, assessoramento técnico-jurídico e contratos longos com cláusulas detalhadas. Nesses mercados, a incidência do IBS/CBS tende a ser discutida de forma expressa e tecnicamente precificada. A negociação considera vacância regional, qualidade do ativo, prazo contratual e investimentos do locador.

Pessoa jurídica patrimonial, fundos e built to suit

Na locação realizada por pessoa jurídica patrimonial com gestão profissional, o tributo incide sobre atividade econômica principal, com impacto direto sobre rentabilidade e retorno do portfólio. Fundos imobiliários operam com governança profissional e metas de rendimento — o impacto tributário repercute não apenas no contrato de locação isolado, mas sobre a rentabilidade global do veículo e o preço de mercado das cotas.

Em contratos built to suit estruturados para atender necessidade específica do ocupante, com investimentos relevantes do locador e amortização de longo prazo, a matriz de riscos costuma ser mais detalhada e a cláusula tributária tende a ser objeto de negociação expressa, dado o volume envolvido e o comprometimento recíproco das partes por prazo mais extenso.

7. Conclusão

A inclusão da locação imobiliária no campo material do IBS/CBS inaugura etapa relevante da reforma da tributação sobre o consumo no Brasil. O principal problema decorrente dessa mudança não se resolve pela simples identificação do contribuinte legal — reside na determinação de quem, concretamente, suportará o custo econômico do novo tributo.

Ao longo deste estudo, demonstrou-se que incidência jurídica e incidência econômica pertencem a planos distintos: a primeira decorre da norma tributária, que define hipótese de incidência, contribuinte e obrigações acessórias; a segunda emerge da interação entre mercado e arranjo contratual, e não pode ser predeterminada pela legislação.

Verificou-se que a locação imobiliária possui características próprias que recomendam cautela na transposição automática de modelos explicativos construídos para cadeias produtivas tradicionais. O bem locado é localizado e heterogêneo; o mercado é segmentado; as partes têm níveis variáveis de poder de barganha e sophisticação; e a relação não integra, necessariamente, uma cadeia de valor com crédito recuperável.

No plano contratual, verificou-se que o contrato desempenhará papel central na operacionalização econômica da tributação. Cláusulas específicas sobre tributos supervenientes, fórmulas de reajuste e mecanismos de distribuição de riscos fiscais não só são juridicamente válidas como serão decisivas para evitar litígios interpretativos durante o período de transição do sistema tributário.

Em última análise, o debate sobre IBS/CBS na locação revela que a lei define a incidência formal, mas o custo real emerge da interação entre normas, mercado e negociação contratual. É precisamente nessa interseção que se concentra a assessoria jurídica tributária de maior valor para proprietários de imóveis, locatários corporativos, fundos imobiliários e gestores de patrimônio imobiliário.